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各地全面落實(shí)因城施策的松綁之后，房地產(chǎn)銷售端的回暖已經(jīng)開始顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體進(jìn)入復(fù)蘇周期。但是，結(jié)構(gòu)上的分化較為顯著：核心城市銷售、房?jī)r(jià)回升較為顯著，而低線城市的表現(xiàn)差強(qiáng)人意。傳導(dǎo)鏈條上看，從銷售回暖到房企信用、信心的改善仍需時(shí)日，房企拿地、開發(fā)投資的實(shí)質(zhì)性反彈尚需等待?？紤]到房住不炒仍是政策底線，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)上行空間越來(lái)越小，房?jī)r(jià)預(yù)期-銷售的正反饋會(huì)越來(lái)越弱，我們傾向于認(rèn)為這一輪房地產(chǎn)周期的高度可能低于上一輪。

▍銷售：5月以來(lái)逐步修復(fù)，但區(qū)域、城市和價(jià)段情況分化加劇。

2022年上半年，受多地疫情反復(fù)等超預(yù)期因素影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，商品房銷售規(guī)模大幅下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資負(fù)增長(zhǎng)。穩(wěn)地產(chǎn)主基調(diào)之下，隨著疫情影響的逐漸減弱以及政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體開始復(fù)蘇，5月重點(diǎn)城市銷售面積環(huán)比轉(zhuǎn)增，6月環(huán)比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)底部回升。核心城市市場(chǎng)熱度有所回升，新政效果初顯。

▍房?jī)r(jià)：底部企穩(wěn)，分化顯著。

今年以來(lái)新房與二手房?jī)r(jià)格均有所下降，1-5月70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)下降0.7%，二手住宅價(jià)格累計(jì)下降1.5%。二手住宅價(jià)格梯隊(duì)分化明顯，一線城市房?jī)r(jià)走高，二三線城市房?jī)r(jià)承壓。1-5月，一線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲1.4%，二線城市及三線城市分別累計(jì)下滑1.2%、1.9%。

▍政策：地方紓困政策密集出臺(tái)，傳統(tǒng)的松綁和創(chuàng)新型政策層出不窮。

5月以來(lái)，各級(jí)政府共出臺(tái)了138項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策。從放松限購(gòu)、限貸、限售、公積金貸款、降低貸款利率、減免稅費(fèi)、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼等多方面發(fā)力，河南、江蘇的一些城市嘗試采用以“房票”為依托的貨幣化安置，引發(fā)市場(chǎng)熱議。房貸利率也在央行政策引導(dǎo)下加速下行，多地落實(shí)房貸利率優(yōu)惠政策，并參照全國(guó)房貸利率下限（首套4.25%、二套5.05%）執(zhí)行。

▍土地：供需規(guī)模大幅縮量，市場(chǎng)情緒低迷。

受房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大、信心不足等因素影響，今年上半年全國(guó)100大中城市住宅用地供求規(guī)模均縮量明顯，供應(yīng)面積和成交面積同比分別下降47.0%和60.0%，其中成交面積處于2011年以來(lái)同期zui低水平。土地價(jià)格相關(guān)指標(biāo)亦處在較低水平。地產(chǎn)周期已經(jīng)從政策底走到了銷售底，但目前房企信用和信心尚未修復(fù)，離房企拿地和開發(fā)投資的底尚有一定距離。

▍本輪地產(chǎn)周期或弱于上一輪，zui大的制約是房?jī)r(jià)上漲空間有限。